2022년부터 달라지는 부동산정책,제도 알아보기

2022년 새해부터 달라지는 부동산제도가 많네요. 양도세 비과세 혜택 변경 등으로 매년 달라지는 부동산 제도 때문에 골치 아프신 분들도 많을 듯 합니다. 

올 한해는 각종 부동산 규제책으로 종합부동산세와 양도소득세 세율이 인상되었고, 사전청약과 전월세신고제가 도입되는 등 부동산 제도에서 보면 정신없는 한 해였던 것 같네요. 

올해 그랬듯이 내년에도 많은 부동산 제도 변화가 기다리고 있는 듯 합니다. 달라지는 제도로 손해를 보지 않으려면 중요한 부분은 꼼꼼히 체크하여 눈여겨봐야할 듯 합니다. 

 

고가 상가주택 양도세 비과세 혜택 변경

2022년 양도분부터는 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 혜택을 받을 수 있으며 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다. 9억원 이하 상가겸용주택은 현행 제도가 그대로 유지되구요. 

현재까지는 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우에는 전체를 1주택으로 간주해서 9억원 이하 양도차익에 대해서 비과세 혜택을 주었습니다. 하지만 2022년 양도분부터는 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다.

9억원 이하 상가주택은 현행 기준이 그대로 적용되지만, 서울 등 수도권의 대부분의 상가주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 받는 소유자들은 줄어들 것으로 예상됩니다. 

 

차주단위 DSR 2단계 시행 등 상환능력 중심의 대출심사 관행 확립

주택담보대출과 전세대출의 분할상환도 확대되네요. 내년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치가 상향 조정됩니다. 올해 기준 73.8%였던 개인별 주담대 분할상환 목표가 80%로 오르게 됩니다. 

분할상환은 매달 대출이자와 함께 일정 비율의 원금도 함께 갚아나가는 방식을 말하는데, 정부 입장에선 대출기간 동안 이자만 내다 만기에 원금 전체를 상환하는 일시상환에 비해 분할상환이 대출총량을 줄이는 데 용이하여 정부는 분할상환 비중을 늘린 금융사들에 주택신용보증기금에 내야 하는 출연료를 낮춰주거나 정책모기지 배정을 우대할 예정이라고 합니다. 

이러면 대출 상환이 부담스러운 세입자들이 기존 전세를 반전세나 월세로 전환할 가능성이 높다고 봐야할 겁니다. 대출로 집을 사거나 전세를 구하려는 개인들은 매달 지불해야 하는 이자와 원금이 늘어나는 만큼 자금계획 잘 수립해야 할 겁니다.

 

외국인 임대사업자 관리 강화

편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화됩니다. 내년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 제출해야 합니다. 

제출하는 신고서에는 외국인등록번호, 국적과 함께 체류자격과 체류기간 등을 기재해야 하는데, 이는 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 적합한 체류자격을 갖췄는지를 등록 신청 단계에서부터 확인하기 위함입니다. 

 

내년의 가장 큰 이슈는 대출 규제 강화일 듯 합니다.

내년 1월부터 개인별 총 대출액이 2억 원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되니까요. 금융당국의 가계부채 총량관리 계획의 일환일텐데, 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용돼 주택 구매력 감소로 이어질 전망이니까요.

DSR는 개인의 연 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 것으로 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한한다는 의미입니다.

내 집 마련을 하려는 실수요자 입장에서는 올해보다 자금 확보에 어려움을 겪을 수밖에 없을 겁니다. 특히 내년 7월부터는 해당 기준이 2억 원에서 1억 원으로 강화된다는 점도 유의햐야 할 것 같구요.