계약갱신청구권과 임대인 실거주 갱신거절권 대립

임대차3법이 시행된 이후 전월세 시장의 혼란은 지속되고 있는 듯 합니다. 

집주인과 세입자간 분쟁은 작년 7월말 임대차법 시행 이후 급격히 늘어 임대차법이 시행되기 전인 2019년과 비교하면 수배의 분쟁 건수가 접수되었다고 주택임대차분쟁조정위원회에서 밝히고 있네요. 

 

작년 7월부터 시행된 개정 임대차보호법에 따라 임대인은 임차인이 계약 갱신을 교구하게 되면 정당한 사유없이는 거절하지 못합니다. 계약갱신청구권은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 2년을 추가로 더 연장하는 권리입니다. 

 

임차인에게 2년을 더 연장할 수 있는 갱신청구권이라는 권리가 있다면, 임대인에게는 실제 거주 등의 정당한 사유가 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있는 계약갱신거절권이라는 무기가 있습니다. 

계약 갱신을 거절할 수 있는 사유에는 집주인의 실거주가 대표적이겠지만 임차인의 차임 연체, 임차인의 거짓 부정한 방법의 임대차 계약, 임차인의 중대한 과실로 주택 전부나 일부 파손, 소정의 비용을 지불하고 합의한 경우 등이 있습니다. 

 

이 중 임대인이 실제 거주한다고 하고 갱신 거절을 하여 놓고서는 정당한 사유없이 제3자에게 임대한 경우가 분쟁의 대표적인 케이스인 듯 합니다. 

이코노미스트 경제뉴스에 나온 사례를 예로 들어보죠. 

재작년 9월 20일 보증금 3억2000만원에 경기도 소재 아파트 전세 계약을 체결하여 살면서 2년 계약 기간이 끝나면 계약갱신요구권을 행사하여 2년 더 이 아파트에 거주하려 했는데, 계약만료를 5개월 정도 남겨둔 시점에 집주인이 실거주를 해야한다는 문자를 받게 됩니다. 임차인은 뉴스 및 여러 경로를 통해 임대인의 실거주는 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유에 해당한다는 사실을 알게되어 어쩔 수 없이 새 집을 알아보게 되었고 보증금 5억원에 다른 집 전세계약을 맺고 집주인에게 이 사실을 알리면서 이사가겠다고 말했습니다. 

하지만 집주인은 이사를 한 달 앞둔 싯점에 갑자기 실거주를 하지 못하게 되어 새로운 임차인을 구해야 하니 집 방문을 협조해달라는 연락을 합니다. 그로부터 며칠 뒤 새로운 세입자와 계약한 보증금은 훨씬 많은 4억9000만원 이었던 것을 알게 됩니다.  

 

임대인이 실거주하겠다고 한 것은 새로운 임차인을 구해 보증금을 올려받으려는 꼼수라 볼 수 있을겁니다. 

임대인이 실제 거주한다고 갱신 거절을 해 놓고서 정당한 사유 없이 제 3자에게 임대한 경우라면 임차인에게 배상해야 합니다. 

3개월 환산월차임, 제3자 임대 환산월차임과 차액의 2년분, 임차인이 입은 손해액 중에서 큰 금액을 임차인에게 배상해야 합니다. 

3개월 환산월차임은 갱신거절 당시 보증금이 3억2000만원이라 환산월차임 3개월분은 약 200만원 가량, 

제3자 임대 환산월차임과 차액의 2년분은 신규 보증금 4억9천만원 환산월차임과 거절 당시 보증금 3억2천의 환산월차임 간 차액의 2년분으로 약 900만원 가량, 

임차인이 입은 손해액은 추가로 대출 금액의 2년 동안 이자 비용 등입니다. 

이 중 가장 큰 금액을 집주인에 요구할 수 있는 것입니다. 

 

계약갱신청구권을 쓰지 않고 재계약한 서울의 아파트 전셋값이 임대료 인상 상한선 5%보다 3배 이상 많이 오른 것으로 파악됐다 하네요. 사실상 갱신청구권을 포기한 세입자들이 임대료를 더 높여서라도 계속 거주를 택한 것으로 보입니다. 전세시장에서 신규계약, 갱신청구권 미행사 재계약, 갱신계약에 따라 가격 차가 벌어지는 이른바 ‘삼중가격’ 현상이 심화되고 있는 것으로 해석되네요.

 

계약을 갱신하는 과정에서 전세를 월세로 전환한 경우 임대료 부담이 더욱 늘어난 것도 확인되고 있습니다. 갱신청구권을 사용하지 않은 전체 갱신계약의 7%인 421건은 전세에서 월세로 전환된 것으로 파악됐는데 5건 중 3건꼴로 보증금을 유지한 채 월 임대료만 추가됐다 하네요. 

이들 거래는 법정 전월세전환율 3.0%를 적용했을 때 임대료를 평균 61.0% 올린 것으로 추산되는데, 전세에서 전세로 전환했을 경우보다 3배 이상, 임대차보호법이 정한 임대료 인상률 상한선보다는 12배 이상 임대료 부담이 늘어났다는 의미입니다.