1기 신도시 특별법 재건축 안전진단 완화(면제) 및 용적률 상향

1기 신도시 등 노후화된 계획도시를 특별정비구역으로 지정하고 안전진단과 용적률을 높여주는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 공개됐다. 정부는 분당/고양 일산 등 1기 신도시의 안전진단을 면제 또는 완화하고 용적률을 최대 500%로 상향하는 1기 신도시 특별법을 확정했다.

 

 

1기 신도시 특별법이 적용되는 '노후계획도시'란 택지조성사업 완료 후 20년 이상, 100만㎡ 이상 택지에 적용된다.

재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 전에 체계적인 재정비 계획 수립이 가능하도록 한 것이다. 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시뿐 아니라 서울 개포,고덕,상계,목동과 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수 등 전국 49개 택지지구가 적용 기준에 해당한다.

 

특별정비구역에 대한 특례 및 지원 내용을 정리해본다.

 

▲ 재건축 안전진단 면제 및 완화

- 특별법을 적용받으면 재건축 최대 걸림돌이던 안전진단 문턱도 사실상 사라진다. 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설확충과 같이 사업 공공성이 확보되면 안전성을 면제한다.

 

▲ 토지 용도 변경 및 용적률 상향

용적률 규제는 종 상향 완화를 통해 용적률을 높여준다.

2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 짓는 것이 가능하다.

또 노후계획도시 특별정비구역을 입지규제최소구역으로 지정해 고밀복합개발이 가능하게 한다.

리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행 15%보다 세대수를 확대하는 것을 허용하기로 했다. 추가할 수 있는 세대수의 구체적인 범위는 시행령에 규정되어 있는데, 국토부는 20% 내외를 고려하고 있다.

 

▲ 각종 인허가 통합심의로 사업절차 간소화

특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용하여 보다 신속한 사업 추진이 가능하도록 했다.

 

 

1기 신도시의 경우 92년~96년 5년 사이에 주택공급이 대부분 이루어져서, 재건축 시기가 일시에 도래하는 만큼 질서 있고 체계적인 정비와 주택 시장 불안을 최소화하기 위해서는 이주대책도 수립하여 체계화된다.

특별법에서는 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 방식으로 바뀐다.

 

 

특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있어, 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하고, 다양한 방식의 기부채납이 가능하게 한다.

 

정부가 1기 신도시 정비를 위한 특별법의 핵심 내용은 재건축을 추친하는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등의 1기 신도시에 안전진단을 아예 면제하거나 완화하는 특례를 준다는 것과 건축 사업의 핵심 변수일 용적률도 최대 500%까지 대폭 완화한다는 것이다.

1기 신도시 재정비에 파격적인 혜택을 주는 것이라고 할 수 있다.

형평성 논란을 의식하여 특례 대상을 1기 신도시와 함께 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등의 노후계획도로로 문을 열어뒀다.

부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수지구 등이 해당된다.

 

서울에 노후 아파트가 수두룩하데, 1기 신도시에만 특혜를 주고 지방 균형 발전에 역행한다는 비판을 고려한 조치로 보이는데, 그렇다고 이러한 비판은 해소되기 힘들 듯하다.

 

국회와 긴밀히 협조하여 조속히 통과될 수 있도록 하겠다고 국토부 장관은 밝히고 있지만, 개인적인 생각으로는 국회 통과도 그리 쉽지 않아 보인다.

특별법 대상이 1기 신도시에서 전국 택지지구로 확대되면서 주택시장 혼란이 발생할 가능성도 우려되기도 한다.