아파트 직거래 등 불법 편법증여 의심 사례

국토부는 편법증여 등 불법의심사례 276건을 적발하여 국세청 등 관계기관에 통보했다. 최근 전국 아파트 거래에서 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 증가하고, 아파트 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래하는 등 이상 동향이 지속 확인됨에 따라 국토교통부는 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래에 대해 작년 11월부터 고강도 기획조사 결과 불법의심거래 276건이 적발됐다고 한다. 오늘은 불법의심사례 중에서도 불/편법증여 의심사례에 대해 살펴보려 한다.

 

 

■ 법인자금 유용 및 특수관계인간 편법증여 의심 사례

A씨의 아버지는 한 법인의 대표이다. 이 법인이 보유한 아파트를 21억 원에 매수했는데 매매 계약 과정에서의 자금 흐름이 불투명하다. A씨는 아버지가 대표로 있는 아파트에 전세 보증금 8억 5000만 원을 내고 거주 중이었다. 하지만 법인 장부와 전세보증금 이체 내역 분석 결과 보증금을 지급한 사실이 확인되지 않았다. A씨는 아버지로부터 12억 5000만 원을 증여받은 뒤 이 아파트를 이후 21억 원에 사들였다.

국토부는 아파트를 매수하는 과정에서 편법 증여가 이뤄졌을 가능성을 적발해 국세청에 세무 조사를 요청했다.

국세청은 탈세혐의가 있을 경우 세무조사를 실시하여 자금조성 경위, 회계처리 적정여부 등을 확인, 탈루세액을 추징한다.

 

 

이번 조사에서 밝혀진 사례는 아니지만, 이렇게 사면 편법증여 의심 사례를 더 정리해 본다.

■ 부모 자식 간 임대차 계약(전세금) 형태의 편법 증여 의심 사례

20대 A씨는 서울 서초구의 아파트를 10억 원에 샀다. A씨는 부모를 임차인으로 등록하고 전세금 4억 5000만 원을 받았다, 또 금융회사에서 대출금 4억 5000만 원을 끌어왔다. 10억 원짜리 아파트를 사는 데 들어간 A씨 돈은 통장에 있던 1억 원이었다.

A씨는 부모에게 전세를 준 집에 함께 살고 있는 것으로 의심받고 있다. 또 전세 계약을 하기 두 달 전부터 부모로부터 돈을 받은 것으로 드러났다.

 

 

국토교통부는 A씨와 그의 부모를 임대보증금(전세금) 형태의 편법 증여 의심 사례로 국세청에 통보했다. 

정상적 임대차 계약을 맺었다고 해도 임대보증금 형식을 빌린 편법 증여로 의심하는 것이다. 한 집에 같이 살면서 부모에게 전세를 주는 것은 통상적인 거래라고는 볼 수 없다는 것이다.

 

 

■ 가족간 저가 양도에 따른 편법 증여 의심 사례

B부부는 서초구의 아파트를 20대 자녀에게 12억 원에 팔았다. 하지만 국토부가 판단한 이 집은 시세는 17억 원이었다. 부부가 양도소득세 등 세금 납부액을 줄이면서 자식의 주택 구입 부담도 줄일 목적으로 시세보다 5억 원 낮은 가격에 판 것으로 본 것이다.

 

 

■ 부모로부터 돈을 빌리 때 차용증을 쓰지 않아 편법 증여 의심 사례 

5000만 원으로 17억 원짜리 아파트를 산 사례다. 

강남구의 17억 원 아파트를 전세보증금 9억 5000만 원을 끼고 샀다. 이때 부모에게 5억 5000만 원을 빌리고 신용대출 1억 5000만 원을 받았다. 5000만 원만 자기 돈인 것이다.

국토부는 부모로부터 돈을 빌릴 때 차용증을 쓰지 않은 사실을 잡아내 편법증여 의심사례로 국세청에 통보했다. 

 

 

최근 완화되어 가고 있기는 하지만 고강도 주택 규제로 부동산 증여가 증가하고 있다. 이제는 집값이 떨어질 가능성이 높지만 공시가격 인상 등으로 세부담이 늘어나고 임대사업자 혜택도 축소되어 자녀나 배우자 증여가 계속 이어질 것으로 예측된다.

여기서 눈여겨 볼 점은 증여가 많을수록 불법 혹은 편법 증여 사례도 늘어난다는 점이다.

국토부와 국세청 등에서 집중 단속을 벌여오고 있는데도 여전히 우리 주변에서는 부동산 편법 불법 증여가 버젓이 일어나고 있는 것이다. 특히 최근에는 미성년자에 대한 증여가 급증하고 있다 한다.

 

증여는 주는 사람보다는 받는 사람의 능력, 수증자의 능력이 중요하다.

어린 자녀에 대한 증여가 불법은 아니지만 그렇다고 세금을 내지 않아도 된다는 말은 아니다. 안 걸리면 그만이지 라는 생각으로 세금을 내지 않거나 줄여 신고하였다가 범법자가 될 수 있다는 것이다.