깡통전세 피해 속출 - 경매에 깡통전세 세입자 입찰

깡통전세가 심각한 사회적 문제가 되고 있다. 다음 세입자를 구하지 못해 문제이고, 임대인의 주택을 절차를 밟아 처분해도 낙찰대금이 보증금보다 부족해 손해가 확정적이기도 하여 문제다. 임대인의 투자 실패를 세입자가 떠안는 상황이다. 주택시장 침체로 경매시장마저 얼어붙자 직접 해당 주택은 낙찰받은 깡통전세 피해자들이 늘고 있다는 보도 내용이 있어서 그 보도 내용을 토대로 깡통전세 세입자 직접 경매 입찰 내용을 살펴본다.

 

 

 

다수의 주택을 보유한 '빌라왕'이란 이름으로 불리우는 임대인들이 숨지면서 전세보증금을 돌려받기 어려워진 세입자들의 우려가 커지고 있다. 전세보증보험 기관에서 보증한 전세 물량의 1/3 가량이 위험하다는 말도 있지만, 그래도 전세보증보험에 가입한 세입자라면 그나마 다행이랄 수 있으며, 천운이라고도 할 수 있을 것 같다.

 

깡통전세의 소유주는 그야말로 빈털털이가 대부분이라고 봐도 무방할 듯하다. 빌라왕이라고 불리는 사람처럼 사망하면 당연 연락이 안 되겠지만, 살아있는데도 소유주는 권리를 포기하고 연락을 받지 않는다.

 

임대인의 주택을 절차를 밟아 처분해도 낙찰대금이 보증금보다 부족해 세입자의 손해가 확정적이다. 임대인의 투자 결과를 세입자가 떠안는 상황인 것이다. 

 

빌라 갭투자의 경우 자기돈 500~1000만원 정도를 투자해서 빌라 가격이 오르면 계속해서 소유권을 행사하지만, 시세가 좋지 않아 빌라가격이 많이 내려가게 되면 갭투자로 구입했던 빌라를 미련 없이 포기한다고 한다. 그러면서 피해는 전세 세입자가 떠안는 것이다.

 

 

서울 서부지방법원에서 열렸던 법원 부동산 경매 현장에서 은평구 구산동 소재 30.1㎡ 빌라 1층 경매 물건이 경매로 나온 지 9개월 만에 7번 유찰 후 8차 경매에서 감정가 1억 300만원이 21% 수준인 2160만원에 낙찰됐다 한다. 그러나 알고 보니 낙찰자는 현재 그 아파트에 거주 중인 세입자라고 한다. 

이른바 깡통전세가 돼버린 살고 있는 주택을 아무도 사려고 하지 않자 임차인이 낙찰받아 직접 집을 사들인 것이다.

주택시장 침체로 경매시장마저 얼어붙자 직접 전세주택을 낙찰받는 깡통전세 세입자들이 늘고 있다고 한다. 아무도 입찰하지 않아 돌려받을 길이 없어지면서 세입자가 직접 입찰에 나선 것이다.

 

지난해 하반기 서울/경기/인천 등 수도권에서 입차인이 집주일을 상태로 경매를 신청한 규모는 총 521건이라 한다. 2020년 하반기 319건, 2021년 하반기 410건에 이어 매년 100건 넘게 증가한 수치다.

계약기간이 만료됐음에도 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘면서 직접 임차인이 강제 경매를 신청한 것이다.

 

출처 : 아시아경제

 

문제는 부동산 시장이 좋지 않아 경매시장마져 얼어붙으면서 낙찰이 잘 이루어지지 않는다는 점이다. 

지난해 12월 서울 빌라의 낙찰률은 11.1%로 나타났다 한다. 경매로 나온 물건 10건 중 1건 정도만 낙찰되어 새 주인을 찾았다는 뜻이다. 인천과 경기의 지난해 12월 빌라 낙찰률도 25.0%와 22.9%로 서울보다는 높지만 낮은 수치를 보였다.

 

아파트 시장의 낙찰률도 비슷하다. 지난해 12월 아파트 낙착률은 서울 17.9%, 인천 23.1%, 경기 25%로 대부분의 물건이 유찰되어 새로운 주인을 찾지 못했다.

 

서울의 경우 1번 유찰될 때마다 직전 최저가의 20%씩 최저가가 줄어들고, 인천, 경기등은 30%씩 줄어들어 유찰이 계속되면 낙찰가격의 기준이 되는 최저가가 하락하게 된다. 

감정가 10억원 경매 물건이 3번 유찰될 경우에는 최저 가격이 3억4000만원으로 급감하는 것이다.

 

 

문제는 계속된 유찰로 낙찰가격이 떨어지면 임차인이 돌려받을 수 있는 전세보증금도 줄어들게 된다는 것이다.

낙찰대금에서 경매 진행 비용과 당해세 등 세금을 제한 이후 전세보증금을 돌려받을 수 있는데, 여기에 낙찰가격이 급락하니 세입자들의 우려가 커지는 것이다.

 

이렇다 보니 최근에는 아예 경매에 직접 뛰어드는 임차인들이 늘어나는 추세라고 한다. 지지옥션에 따르면 수도권에서 임차인이 직접 거주하는 주택을 낙찰받은 사례는 지난해 하반기 102건으로 나타났다 한다. 전년 동기 48건보다 2배 이상 증가한 수치이다. 지역별로는 지난해 하반기 기준 서울이 62건으로 전체의 60% 이상 몰렸다.

 

자료 = 아시아경제

 

'빌라왕', '건축왕' 등 대규모 전세사기로 피해를 본 전세세입자는 더욱 곤경에 빠진 상황이다. 이들은 우선 순위가 앞선 근저당권까지 잡혀있는 경우가 대부분이어서 유찰이 계속되면 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 데다, 거주하던 집에서 쫓겨나야 하는 상황이 되는 것이다.

 

세입자가 직접 낙찰받을 경우 낙찰대금을 보증금으로 상계처리가 가능하다. 낙찰대금에서 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금만큼 낙찰대금에서 제외하는 방식이다. 

예를 들어 낙찰대금이 1억5000만원이고 돌려받게 될 전세보증금이 5000만원이라면 1억원만 지불하면 된다는 것이다.

 

여기서 주의해야 할 점은 상계처리가 가능한 액수는 돌려받지 못한 '총 전세보증금'이 아니라 '낙찰 후 돌려받게 될 전세보증금'을 기준으로 한다는 점이다. 

낙찰대금 배당 순위에서 밀려 3000만원만 돌려받게 된다면, 상계처리가 가능한 것은 3000만원이 된다는 것이다.