인수위 재건축 초과이익 환수제 완화 논의

정권이 바뀔 때마다 새로운 부동산 정책이 등장하는데, 한국에서의 부동산 대책만큼 어려운 정책은 없는 듯합니다. 어찌 보면 전 국민의 반쯤이 전문가인 데다가 수요와 공급이라는 시장 논리에 입각하여 정책을 펴기가 쉽지 않으니까요. 또한 부동산 공급은 장기간의 시간이 소요된다는 점에서 긴 시간 동안의 관점에서 접근해야 하는데, 대통령 임기가 5년이다 보니 정권이 바뀌면 힘들게 세웠던 대책은 일순간에 물거품이 되기도 하고, 때로는 정부가 반시장적이며 때로는 위헌적이기까지 한 거친 정책도 대중적 지지에 힘입어 쉽게 동원되기도 합니다.

새 정부 출범을 앞두고 인수위가 재건축 초과이익환수제 개편 작업에 착수했다 합니다. 가구당 수억 원대에 달하는 재초환 부담금을 완화해주는 방안과 부담금 부과 방식을 원점에서 재검토하는 등 다양한 방안이 논의되고 있다 합니다. 

 

재건축 초과이익 환수제란? 

재건축 초과이익 환수제는 주택 시장의 과열을 막기 위한 부동산 규제 정책 중의 하나로, 재건축 사업을 하여 과도하게 이익이 생긴 부분을 초과이익으로 환수하겠다는 것입니다. 

노무현 정부 시절인 2006년 제도가 도입되었으나 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예되었다가 현 정부 들어 부활하여 2018년 1월부터 재시행되고 있는 제도입니다. 

재건축 종료 시점의 집값에서 재건축 개시 시점인 재건축추진위원회 설립시점의 집값을 빼고, 여기에 정상 주택 가격 상승분과 개발 비용 등을 뺀 금액이 1인당 3천만 원 이상의 이익이 초과하게 되면 초과금액의 구간별로 10%~50%의 누진과세를 부과하는 것입니다. 

재건축이 토지에 대한 토지 소유자의 권리라고 할 수 있지만, 투기를 막고자 하는 목적이 있어 공익을 위한 제도라고 할 수 있지만, 아직 실현되지 않은 자산이기에 불만의 소리가 나오고 있습니다. 

양도소득세처럼 이미 이익을 얻은 상태에서 부과하는 세금이 아니기 때문에 납세자 입장에서는 불편할 수 있을겁니다. 

 

재초환 부담금 완화 방안

현행 3천만원 이하인 면제 기준을 상향 조정하여 면제 대상을 확대하고, 초과 이익 구간별로 10%~50%인 부과율을 낮추는 방안을 검토하고 있네요. 

현재는 조합원 1인당 3천만 원 초과~5천만 원 이하 이익은 부과율 10%, 5천만 원 초과~7천만 원 이하 이익은 부과율 20%, 7천만 원 초과~9천만 원 이하 이익은 부과율 30%, 9천만 원 초과~1억1천만 원 이하 이익은 부과율 40%, 1억1천만 원 초과는 50%의 부담금을 부과하고 있습니다. 

하지만 재초환 부담금 완화는 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 다수당인 더불어민주당의 동의가 있어야 하는데, 재건축 초과이익 환수제를 재소환한 문정부의 민주당을 설득하고 협조를 끌어내야 하는 과제가 있어서 제도 개정은 장담하기 어려운 상황입니다.

 

현금 대신 현물 납부 유력

재건축을 했다고 새서 아직 팔지도 않아 수익이 실현되지도 않은 집이 올랐다고 부담금을 현금으로 내라고 하니 이해할 수 없다는 재건축 단지 조합원들의 불만의 소리가 나오고 있습니다. 그렇다고 집을 팔아 양도세를 낼 때 낸 부담금만큼 빼주는 것도 아니어서 이중과세 아니냐는 소리도 나오고 있고요.

부담금을 낮추는 것은 법률 개정 사항으로 더블어민주당이 반대하고 있는 상황에서는 제도 변경이 어려워서, 민주당과 합의할 수 있는 수준의 제도 변경이 이뤄질 것으로 보입니다. 현행 현금으로 부담금을 납부하는 방식을 현물납부 방식으로 바꾸는 것이 유력해 보입니다. 

기부채납을 늘려 초과이익 환수금을 현금이 아닌 임대주택이나 공원, 학교와 공동시설로 받는 것입니다. 이렇게 된다면 단기간에 큰돈을 내야 하는 지금보다 채건 축은 쉬워질 것입니다. 

민주당도 현물납부 방식은 논의한 바가 있어 반대 명분이 높지 않아 보입니다.