주택담보대출 LTV DSR 동시완화 가능성

새 정부가 실수요자의 내 집 마련과 주거 안정을 지원하기 위해 대출 규제 완화 방안을 검토하면서 새 정부의 부동산 관련 대출 정책이 어떻게 달라질지 관심을 가져보는 시간을 만들어보려 합니다. 

빚 없이 성실하게 저축하는 것만으로 자산을 축적할 수 있는 시대는 이미 끝났다 할 수 있을겁니다. 새내기 직장인이 안정적인 소득원을 갖게 되었다 하더라도 직장인들의 중장기 목표인 내 집 마련은 은행 대출 없이는 상상하기도 어려울 테니까요.

막상 대출을 받으러 은행을 방문하면 대출 한도를 정하는 여러 규제에 맞닥뜨리게 됩니다. 특히 금액이 크고 규제가 까다로운 주택담보대출은 더욱 피부로 느끼게 될 겁니다. 

 

담보인정비율 LTV는 집값 대비

LTV는 Loan To Value ratio의 약자로, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율입니다. 만약 LTV가 60%이고 3억짜리 아파트를 담보로 돈을 빌리고자 한다면 최대 빌릴 수 있는 금액은 1억 8천만 원이 된다는 것입니다. LTV는 규제지역과 주택 시세에 따라서 차등 적용되고 있습니다. 현재 투기지역과 투기과열지구의 경우 9억 원 이하 주택은 LTV가 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용되며, 15억원을 넘어가면 주택담보대출이 아예 금지됩니다. 조정대상지역에서는 9억원 이하 주택에 대해서 LTV 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용됩니다. 비규제지역에선 집값과 상관없이 LTV 규제 비율이 70%입니다. 

 

총부채 상환비율 DTI는 소득 대비

DTI는 Debt To Income의 약자로서, 대출자의 소득을 기준으로 주택담보대출 한도를 정하는 규제입니다. 매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 기타 대출의 이자를 합친 금액을 연소득으로 나눠서 계산합니다.현행 DTI 기본 규제 비율은 투기지역.투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%, 그 외 수도권에서는 60%가 적용되고 있습니다. DTI는 대출 한도를 대출자의 소득에 비례해서 정하는 규제로 개인의 빚 갚을 능력에 초점을 맞춘 것입니다. 

 

총부채 원리금상환비율 DSR

DSR은 Debt Service Ratio의 약어로서, LTV와 DTI에 한 발짝 더 나아간 규제랄 수 있습니다. 개인이 갖고 있는 모든 대출의 원리금을 연소득 대비로 따져 대출 한도를 정하는 방법으로 주택담보대출뿐만 아니라 모든 대출에 적용되는 것입니다. 현재는 총대출액이 2억 원을 넘는 신규 대출이면 개인별 DSR이 40%(비은행권은 50%)를 넘을 수 없습니다. 연소득이 1억 원이라면 모든 대출의 원리금을 합쳐 4000만 원을 넘을 수 없다는 것입니다. DSR을 계산할 때 보유한 대출별로 매년 내야 하는 원리금 상환액을 구하는 것이 핵심입니다. 주담대는 계약 기간이 정해져 있기 때문에 간단할 수 있지만, 기타 대출의 경우 금융사가 DSR을 따질 때 항목별로 원금을 몇 년에 나눠 갚는 것으로 하는지에 따라 달라집니다. 특히 신용대출의 경우라면 산정하는 만기가 짧기 때문에 대출액이 작더라도 DSR을 크게 높이는 효과를 냅니다.

 

LTV와 DSR 동시 완화 가능성?

윤 당선인은 대선 과정에서 지역과 상관없이 LTV를 70%로 적용하기로 공약했습니다. 또 생애 첫 주택 구입자에 대해서는 LTV 한도를 현행 40%에서 최대 80%까지 확대하기로 했습니다. 서울의 아파트값이 급등했고 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 내 집을 마련하기 어렵다는 판단에서 입니다. 금융 문턱을 낮춰 현금 부자가 아닌 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 취지입니다. LTV와 DSR, DTI 등 대출 규제는 금융위원회 고시로 정하고 있어 거대 야당의 협조 없이도 행정예고를 거치면 곧바로 규제를 완화할 수 있습니다. 가장 문제가 되는 것은 DSR 규제 완화 여부입니다. LTV 규제를 완화하더라도 차주 단위의 DSR 규제 완화가 병행되지 않으면 실효성이 떨어진다는 지적이 나옵니다. 대출 한도가 늘어나더라도 DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능하기 때문입니다. 다만 DSR 규제를 완화하면 가계부태 급증과 잠재 부실 위험도 증가, 부동산 시장의 투기 자본 유입 등의 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 만만치 않네요. 하지만 전문가들은 LTV와 DSR 규제를 함께 완화해야 부동산 관련 대출 규제 완화 효과를 기대할 수 있을 거라고 합니다.