재건축 초과이익환수제 완화가 집값에 미칠 영향은?

인수위는 재건축을 해서 이익이 많이 나면 그 일부를 거둬가는 재건축 초과이익환수제도를 손 보겠다는 계획인데, 이렇게 하면 재건축 부담금이 줄어들어 재건축하는 곳이 많아져서 그만큼 공급은 늘어나겠지만 집값은 더 뛸 것이라는 우려도 있네요.

작년 7월 지어진 서울 서초구의 재건축 초과이익환수제 첫 대상 아파트는 한 집당 3억 원 이상의 부담금이 나올 것으로 예상되는데, 재건축 초과이익환수제 완화가 부동산 시장에 어떤 미칠 영향을 살펴보려 합니다.

재건축 초과이익환수제란?

재건축 초과이익환수제는 재건축 사업 기간 오른 집값에서 건축비 등 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과 이익이 3천만 원을 넘었을 경우 10~50%를 세금으로 환수해가는 제도입니다.

노후하고 불량한 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 주택을 건설하는 재건축을 하게 되면 해당 부동산 소유자는 이익을 얻게 되는데, 그러한 이익이 일정금액을 초과하게 되면 일정 부분은 세금으로 국가에 환수하겠다는 것입니다.

재건축을 하게 되면 토지의 활용도가 높아져 토지 가액 증가분이 발생하게 되는데, 이러한 토지 개발에 의해 발생되는 개발이익을 국가가 환수하여 적정하게 배분하여 토지의 투기 목적 이용을 방지하고 효율적으로 이용하기 위하여 만들어졌습니다.

인수위는 현재 3천만 원으로 되어 있는 부과 기준을 높이고 부과율을 낮춰 부담금을 낮추는 방안을 검토하고 있는 듯 합니다.

현재는 조합원 1인당 부과율은 3천만 원 초과~5천만 원 이하는 10%, 5천만 원 초과~7천만 원 이하는 20%, 7천만 원 초과~9천만 원 이하는 30%, 9천만 원 초과~1억 1천만 원 이하는 40%, 1억1천만 원 초과는 50%로 되어 있습니다.

3천만 원 이하인 면제 기준을 상향 조정하여 면제 대상을 확대하고, 구간별로 10%~50%인 부과율도 낮추는 방안입니다.

이렇게 되면 아예 부과 대상에서 빠지거나, 부담금이 최고 몇천만 원까지 줄어들 수 있게 됩니다.

재건축 사업 부담을 줄여 주택 공급을 늘리자는 취지입니다.

사업 부담을 줄여 주택 공급은 늘어날 수 있겠지만, 강남을 중심으로 재건축 집값이 뛸 수 있으며, 막대한 개발 이익을 거둬 다른 지역에도 나눈다는 취지를 무력화한다는 비판이 나옵니다.

인수위에서 완화 논의가 언론을 타고 보도되면서 재건축 단지의 세금 문의는 많다 합니다. 재건축 단지의 아파트를 구입하려는 수요가 활성화되고 있고요.

제대로 큰 대규모 단지에 한 번의 재건축 부담금 실적도 없이, 불로소득 근절이라는 제도의 취지를 실현해보지도 못하고 정권이 바뀌면서 완화로 방향을 바꾸는 것은 아쉽기도 하네요.

제도를 손질하려면 재건축 초과이익환수법은 시행령이 아닌 법률로써 법률 개정이 필요한데, 국회 논의 과정에서 민주당이 합의해줄 가능성은 거의 없어 보입니다. 따라서 민주당과 논란이 예상되며 합의할 수 있는 수준에서 제도 변경이 이루어질 듯합니다.