윤 정부 부동산 공약 생애 최초 주택 LTV 인상

윤 당선인의 부동산 공약 가운데 '생애 최초 주택 가구의 LTV 개편'이 가장 많은 기대를 모으고 있는 것으로 나타났다 합니다. 

직방이 자사 애플리케이션 이용자 858명을 대상으로 윤 당선인의 부동산 공약 선호도를 묻는 설문 조사를 했는데, 가장 기대되는 부동산 공약을 묻는 질문에 18.2%가 '생애 최초 가구의 LTV 개편을 꼽았고, 2022년 공시가격의 2020년 수준 환원은 15.3%, 다주택자 양도세 중과 유예조치는 10.8%, 5년간 250만 호 이상 공급은 10.7%로 뒤를 이었다 합니다.

 

 (자료 = 직방)

 

고령화 시대, 출산 저하 등으로 갈수록 노후 대비가 중요해지고 있어 많은 사람들이 재태크를 하지만 부동산, 주식, 가상자산 등 호락호락한 것은 없습니다. 

문재인 정부는 폭등하는 집값을 잡기 위하여 수요 억제에 주력해 오면서 은행 대출을 어렵게 해서 집을 못 사도록 하는 것도 하나의 수단으로 이용했습니다. 이렇게 되다 보니 문제는 정말로 집이 필요한 사람들, 당장 목돈이 없는 신혼부부 같은 사람들이 돈 마련할 길이 사라져 버린 것입니다. 집값은 잡히지 않고 서민들은 집 사기가 갈수록 어려워지는 이중의 고통을 겪고 있는 것입니다.

대선 공약으로도 밝혔고, 새정부 출범을 앞두고 인수위에서도 태어나서 처음으로 집을 사는 사람들에게는 대출 문턱을 낮춰 주는 것을 검토하고 있네요. 

 

주택담보대출비율 LTV란?

LTV는 Loan to Value ratio의 머리말을 딴 표현으로 주택담보대출비율이라 부릅니다. 문자 그대도 주택을 담보로 받을 수 있는 대출금 비율을 뜻합니다. 

LTV는 은행에서 주택을 담보로 하여 돈을 빌릴 때 활용하는 규정으로 2000년 부동산 투기가 과열됨에 따라 부동산 가격을 안정시키기 위해 도입되었다 합니다.

LTV는 담보물의 자산 가치에 일정 비율을 적용해 대출금을 산정하는 방식으로, LTV비율이 70%이고 담보물인 주택의 가치가 5억 원이라면 최대 3억 5천만 원의 대출이 가능하다는 예기입니다. 

현재 정부는 가계부채를 억제하기 위해 강도 높은 대출 규제 정책을 사용하고 있는데, 투기과열지구 내의 9억원 이하 주택은 LTV 40%, 9억 원 초과는 LTV 20%를 적용하고 있습니다. 

 

DSR 완화 없이는 별 효과 없어

현 정부의 강력한 가계부채 정책으로 대출 문턱이 높아진 상황에서, 새 정부의 LTV 완화 공약은 내 집을 마련하려는 실수요자에게는 반가울 소식일 겁니다. 

윤 정부는 현행 20~40%의 LTV 비율은 70%까지 확대하는 방안을 검토 중인데, 나아가 생애 최초 주택 구입의 경우에는 LTV 비율 80% 적용도 고려하고 있다 합니다. 

하지만 현재 함께 적용되고 있는 DSR 규제 완화 없이 LTV 규제만 완화하는 것 만으로는 그 혜택이 고르게 돌아가지는 않을 겁니다. 

DSR 규제는 차주의 연간 소득에서 모든 금율 부채의 원리 상환금이 차지하는 비중에 따라 대출을 해주는 제도로 결국 차주 소득 수준에 따라 대출 규모가 결정되는 것입니다. 

차주의 담보 가치보다는 소득 수준과 금융부채 규모에 따라 대출금 규모가 좌우되기 때문에 LTV 비율이 상향 조정된다고 하더라도 현재 적용되는 DSR 규제를 그대로 유지하면 사실상 규제 완화의 의미가 없어지는 것입니다. 

결과는 내 집 마련에 나서는 신혼부부 등에게 고른 혜택이 가기보다는 고소득자에게만 혜택이 돌아갈 가능성이 높아 보입니다.