분양가 상한제 개선안 - 이주비,원자재 실질 가격 반영

물량 부족에 시달리고 있는 주요 도심에 주택 공급을 확대하기 위해서는 분양가 상한제 개선이 급선무라는 판단에서 개선안을 검토하고 있다.

분양가 상한제는 시세보다 저렴하게 공급하여 급격한 가격 상승을 막기 위한 안전장치로 시작하였으나, 이주비와 원자재 등의 급등을 제대로 반영하지 못해 인위적으로 가격을 억눌러 부작용을 내고 있다는 판단에서다.

특히 서울 등의 재개발과 재건축 사업장에서 분양가 갈등이 잇따르자 분양가 상한제 개편을 검토하고 있다.

 

부동산 상한제 개선안 검토 - 이주비, 원자재 등 실질 가격 반영

 

분양가 상한제 도입 배경

분양가 상한제는 공동주택 분양가를 산정할 때 표준건축비와 택지비에 가산비를 더해 기준 금액 이하의 분양 가격으로 공급하는 제도다.

주택 분양가를 '택지비+건축비' 이하로 제한해 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장 불안이 커지자 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 도입됐다.

현재 신도시와 같은 공공택지와 서울과 경기도 민간택지에도 적용되고 있다. 

분양가 상한제가 적용되면 인근 시세 대비 20% 이상 저렴한 수준에서 분양가가 책정된다.

분양을 받는 실수요자 입장에서는 시세보다 저렴한 가격에 양질의 주택을 분양받을 수 있어 내 집 마련 관점에서는 유리한 제도라 볼 수 있다.

 

새 정부가 분양가 상한제의 개정을 추진하는 배경

원자재값 상승에 따른 분양가 상승 요인 발생

최근 원자재값 등이 대폭 상승하여 분양가를 올려야만 하는 요인이 발생했다. 특히 건설 원가에서 재료비 비중이 가장 높은 철근 값이 폭등을 하였다. 철근 1톤의 가격은 지난해 하반기에 2020년 대비 두배 이상 올랐다. 주택 공급자 입장에서는 공사비가 오른 만큼 분양가를 올려야 한다는 한다.

재개발, 재건축 시장을 위축시킴으로 서울 주택 공급 위축

공공택지인 신도시와 택지지구에만 적용을 했던 분양가 상한제를 민간택지에도 적용함으로써 재건축과 재개발이 위축되었다. 서울은 재개발과 재건축이 주택 주공급원이라고 할 수 있는데, 이러한 재건축과 재개발 시장을 위축시켜서 서울의 주택 공급을 줄여 서울 집값을 상승시키는 요인이 됐다.

적용 단지와 비적용 단지 양극화

분양가 상한제 적용 단지와 비적용 단지의 양극화가 심화되면서, 일단 넣어 놓고 보자는 청약의 과열이 이어지고 있다.

분양가 상한제에서 제외되어 가격 경쟁력을 잃은 단지 대신 상한제 적용 단지에 수요가 몰리는 것이다. 

 

분양가 상한제 개선안

전면 폐지하면 집값 급등 같은 현상을 유발할 수 있어, 미세조정을 통해 상한제를 현실화할 것으로 보인다.

이주비와 원자재비 등의 실질 가격을 반영한 개선안이 유력하다. 

현재 분양가 상한제는 택지비+건축비+가산비로 구성되어 있는데, 가산비 개정을 통해 분양가가 시장 움직임에 연동할 수 있도록 한다는 것이 개선안의 우선 목표다. 공사비 인상과 분양가 책정으로 재건축과 재개발 현장에서 갈등이 이어지고 있는데, 그동안 분양가에 반영하지 않았던 항목을 새로 넣어 가격을 산정하는 방식으로 이루어질 것으로 보인다.

택지비 산정 기준에 개발 이익을 새로 포함하거나, 정비사업의 특수성을 반영하여 조합원 이주비나 조합 사업비 금융이자, 영업보상 및 명도소송 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해 주는 형태이다.

폐지나 축소보다는 문제가 생기는 부분을 수정하는 방향으로 개선하며, 택지비 산정 방식이나 적용 지역 완화 등은 고려하지 않는 것으로 보인다.