부동산 매매, 전세 대출 거절 시 계약금 반환 특약

대출이자 상승과 부동산 대출 조건이 까다로워지면서 부동산을 계약하고 나서 대출이 되지 않아서 계약을 해제해야 할 경우가 생길 수 있습니다. 대출이 될 것을 믿고 부동산 계약을 하였는데 대출이 되지 않아서 계약을 해제해야 할 경우에 계약금을 돌려받을 수 있는 계약금 반환 특약에 대해 살펴봅니다.

 

1. 계약 해제와 계약금 반환 여부

통상적으로 계약이 체결되면 거래대금의 10%가 계약금으로 지급되고, 파기 시에는 파기 책임이 있는 곳에서 배상을 해야합니다. 부동산 계약에서 원칙적으로 매수인 또는 임차인이 해약한 경우에는 계약금을 포기해야 하고, 매도인 또는 임대인이 해약한 경우에는 계약금의 배액을 매수인 또는 임차인에게 지급해야 합니다.

 

2. 부동산 매매 계약에서 중도금 대출 거절 시 계약금 반환 특약

부동산 계약에서 매수인이 계약을 해제하면 계약금을 받을 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 중도금 대출 거절을 이유로 계약이 해제될 경우에는 계약금을 반환해 주는 특약을 넣으면 계약금 반환이 가능합니다. 매매 계약서 작성 과정에서 "은행 대출 불가시 계약은 무효로 하고 기 지급한 계약금은 모두 반환한다. " 식의 특약사항을 넣고 합니니다. 해당 특약이 기재되면, 계약서를 작성하고 계약금을 지불했으나 은행 대출이 이뤄지지 않을 경우 매수인이 계약금을 전액 돌려받게 됩니다. 

 

 

아파트 분양에서 분양 계약을 맺고 중도금 대출이 되지 않아 분양 계약을 해지하였을 때는 계약금 반환이 쉽지 않습니다. 계약금을 납부하고 안내받은 은행에서 중도금 대출을 진행했는데, 기존 추가 주택담보대출이 있어서 대출이 안 되는 상황 등입니다. 아파트 중도금 대출 불가 사유가 분양 계약자에게 있다고 보는 것입니다. 분양업자는 직접 대출자격여부를 심사해 대출 알선을 하는 것이 아니라 금융기관을 섭외해 연결해 주는 업무를 한 것으로 보아 금융기관 대출 불가 귀책이 분양계약자 신용에 있으므로 계약금 환급은 무리라는 것입니다.

 

3. 전세대출 거절 시 계약금 반환 특약

주택도시기금의 전세대출 등을 받아 전세로 들어가려는 사람도 많습니다. 계약을 하고 나서 전세대출이 거절되면 보증금을 마련할 길이 없어집니다. 임대차 계약에서 임차인이 보증금을 마련할 수 없어서 계약을 포기하게 되면 임차인이 계약을 포기한 것이 되어서 계약금을 반환받을 수 없는 것이 원칙입니다.

 

그러나 전세대출 거절을 이유로 계약이 파기되는 경우 계약금을 반환받을 수 있다는 특약을 넣어두게 되면 계약금 반환이 가능합니다. 이럴때 많이 쓰는 특약으로는 "임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의 협조한다. 물건의 하자나 임대인의 귀책으로 인하여 전세대출 불가 시는 계약금은 반환하고 본 계약은 해지하기로 한다"식의 특약조항을 넣곤 합니다.

 

 

[ 마무리 ]

앞에서 살펴본 것 처럼 매매 계약서나 전월세 계약서 작성 과정에서 은행 대출 불가시 계약은 무효로 하고 기 지급한 계약금은 모두 반환한다는 특약을 넣으면 대출 불가 시 계약금을 반환받을 수 있습니다. 하지만 임차인이 대출 불승인과 관련한 특약사항을 요구하면 임대인은 계약을 거절하는 경우가 많습니다. 임대인 입장에서는 임차인 사정으로 대출이 불승인됐는데, 그로 인한 손실을 왜 내가 떠안느냐는 것입니다. 특약을 넣을 바에야 다른 세입자를 구하겠다는 말도 합니다.

대출 불승인과 관련된 특약사항은 의무사항이 아닙니다. 관련 조항을 계약서에 포함할지 여부는 온전히 계약 쌍방 간의 협의에 달려있는 부분입니다.