건물만 분양해 집값을 낮춘 반값아파트 토지임대부주택

반값아파트라는 단어가 작년부터 가파르게 오르는 집값에 대선이 있어 요즘 언론에서 보도되기도 하네요. 

서울토지주택공사 SH가 서울에 반값아파트를 공급한다는 내용과 민주당 대선 후보도 반값아파트 대량 공급으로 주택 공급가격 인하 공약을 내놨네요.  

SH는  토지임대부주택인 반값아파트를 서울 강동구 고덕강일과 강서구 마곡, 송파구 위례에 SH가 보유하고 있는 부지에 토지임대부주택인 반값아파트를 기존 건축비보다도 더 놓은 건축비로 고품질로 선보인다고 까지 하고 있습니다.

그래서 오늘은 건물만 분양해 건물만 사는 토지임대부주택인 반값아파트 이야기를 해보려 합니다. 

 

 

토지임대부주택이 어떤 것인가?를 살펴보려면 그전에 집합건물에 대해 먼저 살펴봐야 할 것 같네요. 

민법에서 토지와 그 정착물은 부동산이고, 부동산 이외의 물건은 동산이라고 규정하고 있습니다. 우리나라는 토지와 건축물의 별개의 부동산으로 취급하고 있다는 것입니다.

하지만 토지와 건물의 소유자가 달라지게되면 토지 소유주와 건물 소유자 간 여러 문제점이 발생하여 다툼이 발생하게 될 겁니다. 그래서 이러한 다툼을 줄이기 위하여 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제정되었습니다.

대표적인 집합건물이라면 아파트와 오피스텔 등을 들 수 있는데, 이러한 집합건물 1개 동의 건물에 각각의 소유권이 분리된 여러 소유권이 존재합니다.

민법에 토지와 건축물은 별개의 부동산으로 취급하고 있지만 이러한 집합건물은 토지와 건물은 분리하여 거래할 수 없고 일체의 부동산으로 거래해야 합니다.  

단독주택의 경우 토지등기부와 건물등기부가 각각 따로 존재하지만 집합건물의 등기부에는 건물에 해당하는 부분과 대지권에 해당하는 부분이 한 등기부에 표기되어 있습니다. 따라서 건물과 대지권을 분리하여 거래할 수 없게 한 것입니다. 

건물과 대지권을 분리하여 거래할 수 없다는 것이 집합건물의 가장 핵심적인 사항이랄 수 있을겁니다.  

집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 2항에 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다" 고 규정한 것입니다. 

우리가 아파트를 구입하는 것은 우리가 생활하는 전유부분과 대지사용권을 함께 구매하는 것이며, 함께 처분할 수 있는 권한을 갖는 것입니다. 

 

그럼 이젠 본격적으로 토지임대부주택을 살펴보죠~

토지임대부 분양주택은 주택법 제2조 9호에서 규정하고 있는데, 토지의 소유권은 사업계획의 승인을 받아 분양주택 건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다고 규정하고 있습니다. 다시 말해 집합건물 등의 공동주택은 토지 소유권과 건축물 소유권을 분리하여 가질 수 없는데, 토지임대부주택은 토지 소유권과 건축물 소유권을 분리하여 토지소유권은 사업 시행자가 갖고, 건축물 소유권은 분양받는 자가 가질 수 있도록 토지와 건축물을 분리하여 소유할 수 있게 한 겁니다. 

 

그럼 이러한 토지임대부주택은 어떤 특징이 있을까요?

토지값이 제외되어 있으므로 저렴하게 공급할 수 있다는 것입니다. 

강남의 아파트를 짓는 건축비나 지방에 아파트를 짓는 건축비는 차이가 나지 않을 겁니다. 하지만 지금의 강남의 아파트와 지방의 아파트 시세 차이는 어마어마하죠~ 아파트값이 폭등할 때는 이렇게 토지 구입비가 제외되어 저렴하게 주택 공급이 가능할 겁니다. 

토지 임대료를 내야 합니다. 

토지 소유권이 없기 때문에 LH에서 분양을 받았다면 LH에, SH에서 분양을 받았다면 SH에 토지 임대료를 내야 하는 것입니다. 

토지값이 제외되어 주변의 아파트값보다는 시세가 낮습니다. 

 

토지임대부주택 분양 사례를 봅니다. 

2011년도에 LH서초3단지 33평형을 분양가 2억 500만 원에 분양했습니다. 

주변 시세보다는 저렴하게 공급했는데, 지금 시세는 12억에서 13억 정도 형성되고 있네요. 주변 아파트 시세보다는 낮지만 그래도 10억 이상은 상승했다고 볼 수 있겠네요. 

 

서울도시주택공사는 이렇게 건물만 분양해 아파트값을 낮춘 토지임대부주택인 반값아파트를 서울 고덕강일과 마곡, 송파 위례에 공급하기도 했네요. 이 들 지역에 있는 서울도시주택공사가 소유하고 있는 토지에 고품질로 반값 아파트를 지어 부정적인 여론도 불식한다는 전략입니다. 

건축비를 기존보다 인상한 '서울형 건축비'로 추진한다는 계획입니다. 

앞서 이야기한 지역에는 서울도시주택공사가 보유한 땅이 있어 반값 아파트를 공급할 수 있는데, 분양가는 강남은 5억원, 서울 평균은 3억원대가 될 것으로 예측하고 있네요. 토지 월 임대료는 전용 25평 기준으로 20만원이 채 되지 않을 것으로 보고 있고요. 

분양원가를 공개한 아파트 단지들의 건축비를 보면 평당 500만~550만 정도로 추산하고 있는데, 이번 SH에서 공급하는 반값아파트의 경우는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하기 때문에 건축비를 인상에 질 높은 아파트를 공급하겠다는 것입니다. 

토지임대부주택이란 이름도 일반 임대아파트와 같은 주택으로 오인할 수 있어 네이밍(이름)도 고민 중이라 합니다.