판교밸리자이 1단지에서 2억 이상의 시세 차익이 예상되는 무순위 청약 1세대가 나왔다. 2020년 12월 최초 분양했던 아파트로 3.5년 전 분양가 그대로 나왔기 때문에 현재 시세와 비교하면 충분한 메리트가 있어 보인다.
전국에 거주하는 성년자라면 누구나 청약 가능하다. 상세히 알아보지 않고 청약을 넣어도 될 듯한 매물이다. 당첨되고 나서 알아봐도 늦지 않을 것 같다. 단, 7월 23일이 청약 접수일이라는 것은 잊지 말아야 한다. 그래도 좀 더 상세히 알아보자~
공급대상 주택 및 분양가
판교밸리자이 1단지 3개 동, 총 130세대 중 1세대가 무순위 청약으로 나왔다. 102동 503호 전용 84 타입이다. 층수는 5층으로 저층이지만 평면은 4베이 판상형으로 아주 좋다. 침실 4칸에 욕실 2칸의 구조다.
3.5년 전의 분양가상한제가 적용된 분양가 8.56억으로 공급된다. 여기에 최초 계약 당시 선택된 발코니확장비와 추가 옵션은 그대로 승계해야 한다. 기존 계약자가 선택한 추가 옵션은 많다. 추가 옵션이 2천만원이 넘는 금액으로 총분양가는 8.8억 가량이다.
- 분양가 : 8.56억
- 발코니확장비 : 296만
- 추가 옵션 : 2,087만 (시스템 에어컨, 수납특화 패키지, 마감 및 천장 특화 패키지, 태양열 차단필름)
- 총 공급금액 : 8억 7,983만
계약금은 10%로 당첨되면 8,800만원 가량의 자금이 필요하다. 잔금 90%는 9월 16일까지 완납해야 하는데, 거주의무가 없기 때문에 전세를 놓아 잔금을 해결할 수도 있다. 네이버 전세 매물을 보면 14층의 전세 7.5억이 하나 있다.
최초 입주자 선정일로부터 3년이 지나서 전매는 가능하지만, 수익의 대부분을 양도세로 내야 하기 때문에 전매는 힘들다. 전세를 놓지 않는다면 최대한 대출을 뽑아 실거주해야 한다. 매도는 2년 후에 고려할 사항이다.
입지환경
판교밸리자이 1단지는 성남시 수정구 고등동 대왕판교로 995에 위치해 있다. 단지명에 판교라는 지명이 들어갔지만 판교 외곽에 있는 아파트로 판교 위쪽인 고등지구에 있다. 위로는 강남이 있고 아래로 판교가 있는 위치다.
도보로 이용할 수 있는 지하철역은 없고 버스를 이용해야 한다. 판교보다는 북쪽에 위치하여 강남과 물리적인 거리는 가깝다, 강남을 가려면 자차나 버스를 이용해야 하는데 출퇴근 시간에는 많이 막힐 것이다.
도보 7분 정도의 거리에 초등학교는 있지만, 가까이에 중학교와 고등학교는 없다. 주변은 깔끔하고 신축 인프라를 누릴 수 있지만, 주변이 그린벨트라서 외진 느낌은 있다.
판교역 인근보다는 입지 선호도가 떨어지는 것은 분명하다. 하지만 분양가를 생각한다면 감수할 수 있는 부분이다.
판교밸리자이 1단지 정보
판교밸리자이는 아파트 350세대와 오피스텔 282세대로 15개 동, 지하 2층 ~ 지상 14층의 주상복합아파트이다. 1단지와 2단지, 3단지로 구분되어 있으며, 1단지는 130세대이며 3개 단지로 모두 합해도 350세대로 소규모 단지다.
- 1단지 : 130세대
- 2단지 : 130세대
- 3단지 : 90세대
2020년 12월 28일 최초 입주자 모집 공고로 2023년 2월 27일부터 입주를 시작했다.
주변 시세 및 차익 분석
최초 분양 당시에도 소규모 단지지만 분양가상한제가 적용되어 높은 청약 경쟁률을 기록했던 아파트이다, 세대수가 많지 않고 입주 2년이 지나지 않아 양도세 부담 때문에 매매로 나온 매물은 없다. 23년 11월에 9.27억에 거래된 실거래가는 있지만 정확한 시세를 반영한 거래라고는 보기 힘들다.
하지만 분양가상한제가 적용된 3.5년 전 분양가여서 안전마진은 기대된다. 현재 네이버에 전세 매물 7.5억은 있다.
가장 가까이에 있는 단지로는 20년 4월 입주한 판교밸리 제일풍경채와 2019년 입주한 판교밸리 호반써밋이 있다.
판교밸리 제일풍경채 84타입은 6월에 11.4억에 거래된 실거래가가 있으며, 네이버 최저가 매물로 10.7억이 있다. 판교밸리 호반써밋 84타입은 7월에 11.2억으로 거래된 실거래가가 있으며, 네이버 최저가 매물로는 10.2억이 있다.
종합적으로 고려해 봤을 때 판교밸리자이 1단지 84타입의 가치는 11억 정도로 보인다. 총분양가가 8.8억이어서 최소 2억 이상의 시세차익은 기대된다. 3억까지도 기대해 볼 수 있겠지만 5층에 세대수가 많지 않다는 점을 고려한다면 보수적으로 잡는 것이 좋을 것 같다.
청약자격
무순위 청약으로 국내에 거주하는 성년자라면 누구나 청약 가능하다. 청약통장을 사용하지 않아도 된다. 세대 내에 여러 명이 청약 넣어도 되니, 남편이 넣고 아내가 넣어도 된다.
누구나 청약 가능하니 7월 23일 청약접수일을 잊지 않고 청약 넣으시길 바란다. 공급세대수의 900%까지 예비입주자를 추첨으로 선정한다.
규제사항도 없다. 현재는 비규제지역으로 재당첨제한이 없어서 당첨되고 나서 취소하는 사람은 없겠지만, 취소해도 불이익은 없다. 전매제한은 3년이 있었지만, 이미 당첨일로부터 3년이 지나서 전매도 가능하다. 하지만 2년 이내에 매도는 양도세 부담 때문에 하지 않을 것이다. 거주의무도 없어서 전세를 놓아도 된다.
청약일정
미리 공인인증서를 준비하여 7월 23일 청약홈에서 인터넷으로 청약신청하면 된다. 당일 17시 30분까는 가능하다.
- 무순위 사후 모집 공고일 : 7월 17일
- 무순위 사후 청약 접수일 : 7월 23일
- 당첨자 발표일 : 7월 26일- 서류접수 : 7월 31일- 계약 체결
한줄평
최초 2억 이상의 안전마진이 예상되는 무순위 전국 청약이니 무조건 청약을 넣어야 한다. 주변이 그린벨트인 판교 외곽에 위치해 있고, 지하철역이 없으며, 중/고등학교가 없어서 아쉽지만 주변 시세보다 얼마나 저렴한가만 보고 청약을 넣으면 될 듯하다. 단지의 가치 판단보다는 당첨만 되면 된다. 많은 관심이 기대되어 높은 경쟁률은 말할 필요가 없을 것이다.
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